Недвижимите имоти започват отново да поскъпват

20.12.2014

Пазарът на недвижимите имоти бавно излиза от кризата, а цените отново тръгват нагоре. Падащите цени на имотите, причинени от бума в строителството, вече изглеждат в миналото. Бавно, но сигурно, цените на недвижимите имоти започват да се стабилизират и дори покачват.
Ивелина Стаменова търси идеалния апартамент вече година. „Прави ми впечатление, че цените растат. Смятам, че ще растат още и всъщност бързам вече да купя”, казва тя.
Увеличеният брой огледи за седмица подсказват на консултанта Златка Кантарджиева, че търсенето ще оскъпи имотите. „Все повече хора решават да изтеглят кредит и да изплащат заем, вместо да плащат наем”, коментира тя.
Причината е, че хората все повече виждат в недвижимите имоти алтернатива на парите си в банката.
„За сравнение доходността от покупката на имоти и отдаването им под наем е около два пъти по-висока на годишна база, отколкото доходността от банковите депозити”, обяснява Александър Бочев от Национално сдружение „Недвижими имоти”.

Друга част от хората просто са решили да изтеглят парите си и да купят имот.
„Това, което се случи с КТБ повлия за определен период от време, сега ще повлияе за определен период от време, докато парите си намерят мястото. Не е дългосрочна тенденция”, коментира и Ирена от сдружението.
Според кредитни консултанти ипотечните кредити за скочили с над 10% през есента.
„Така че щом този индикатор е в положителна посока, можем да говорим, че и пазара на имоти трайно и все по-уверено излиза от кризата”, смята изпълнителният директор на компания за имоти Полина Стойкова.
Не в отдалечените квартали, а в абсолютния център на София, купувач за луксозния си апартамент от около 200 квадрата очаква Христо Запрянов. Той също е избрал сегашния момент за продажба заради края на поевтиняването.
„Ние трябва да се съобразяваме, че този бум, навремето, който беше, когато примерно в Докторката градина се плащаше по 8000 евро на квадрат, вече го няма”, каза той.
Въпреки цената от над 400 000 евро Запранов, вече е показвал апартамента на десетки купувачи и очаква скоро да сключи изгодна сделка.

Източник: btvnovinite.bg

Как да защитим и умножим парите си?

Уважаеми дами и господа,
Всеки си задава този въпрос, а ние имаме информация защо имотите остават най-добрата дългосрочна инвестиция дори във време на криза.
Ние в АДРЕС, вече 21 години представяме задълбочени, професионални данни и анализи за пазара на недвижими имоти.
Това са фактите!
За последните 10 години (5 години на ръст и 5 години на спад в цените) имотите реализираха доходност от 100%, а това е:
 2 пъти над инфлацията
2,5 пъти над доходността от банкови депозити.
Защо очакваме доходността да продължи да е толкова добра?
Спадът на цените на имотите приключи - в последните години цените на жилищата са стабилни, а заради увеличеното търсене, особено на ново строителство, започнаха плавно да се повишават.
Сделките с имоти се увеличават - все повече купувачи се възползват от изгодните моментни цени, преди да са се повишили отново. Отчетлив е ръстът на сделките в четирите основни града, които съставляват около 80% от пазара.
Новото строителство е недостатъчно - броят новоиздадени разрешителни е далеч от своя пик през 2007 г. и 2008 г. и не отговаря на голямото търсене. 
Продажбата на един имот годишно не се облага и това дава възможност за бърза ликвидност и допълнително активизиране на пазара.
Цените се повишават
Какво става с депозитите?
Лихвите паднаха до 2% - от своят връх(около 8% през 2009 г.) в момента са около и под 2%.
Намалено доверие в банките - клиентите активно започнаха да търсят други, по-доходни, но все така сигурни варианти за съхранение на своите средства.
Данък ”лихва” вече обхваща всички банкови сметки - въпреки, че съгласно вече приет закон, през новата година данък "лихва" трябваше да се понижи до 6%, от началото на 2015 г. този данък ще остане на нивото си от 2014 г - 8%.  В допълнение, облагането с 8% данък вече ще бъде не само по срочните депозити с фиксиран срок, а върху всяка една банкова сметка. Така ще бъдат обложени, дори и символичните лихви в сметките за заплати и пенсии.
Лихви
Плюсове и минуси
Разбира се всяка инвестиция си има своите силни и слаби страни. Тук сме представили най-важните от тях.
ДепозитИнвестиция в имот
 По-бързо ликвиден
   
 По-висока доходност
 Доходността е ясна
 Възможност за допълнителна
 печалба при продажба
 Не изисква грижа и време
 Защита от инфлацията
 Доходността е по-ниска
 
 По-слабо ликвиден
 Риск?
 Изисква допълнителна грижа


Read more: address.bg

Банка, имот или дюшек предпочита българинът

Банка, имот или дюшек предпочита българинът  Друга банка, недвижими имот или дюшек? Кое от трите ще предпочетат 225 000 българи, които ще си върнат 3.6 млрд. лв. от 4 декември, когато ще започне изплащането към вложителите на КТБ? Според част от брокерите на имотния пазар няма да има съществена промяна. Други са противоположното мнение и смятат, че българинът е натрупал финансова култура и ще инвестира в имоти.
Пазарът на недвижими имоти в София винаги е бил по-различен от този в по-големите градове на страната. В момента на пазара в столицата се наблюдава раздвижване, което се прояви най-вече през последния месец. „Има две групи клиенти - вложители на КТБ и на банките изцяло. Едната група е на хората, спестявали при високи лихви парите си, чакайки да паднат още цените на имотите и тогава да се сдобият с изгоден имот. Те са най-много излъгани, защото петте месеца запор на КТБ спря търсенето им на подходящ имот”, обяснява Илиана Василева от софийската агенция „Инвестконсулт трейдинг”.
Към втората група спадат тези, които са държали парите в банката, без идея да се купува имот. Причината е, че са чували за риска от наематели, а високите лихви бяха основателен довод да държат парите в банка и да не хабят нерви с некоректни наематели. „Според мен първата група клиенти в момента е изплашена и чака наистина да види и пипне парите си. Тогава те ще се насочат  към бърза покупка, за да инвестират парите си на сигурно място – имот”, коментира Василева.
Оживление се наблюдава и на имотния пазар в Пловдив, особено след като стана ясна датата, на която ще започне изплащане на сумите от КТБ. Според местни брокери има увеличение на сключените предварителни договори.
В по-малките градове също се наблюдава леко раздвижване на пазара. Пример за това е Габрово. „Акцентът е върху имоти в централната градска част на сравнително все още приемливи цени. Изчаквалите до момента купувачи изказват мнение, че след освобождаването  на такава огромна парична маса ще има повишаване на цените от продавачите, които рачитат да се освободят от имоти, които дълго време са били на пазара без реализация. По тази причина, част от тях предприемат по активни действия в закупуването на ликвидни, атрактивни имоти или дълго търсено жилище за задоволяване на собствени нужди”, казва Радослав Глухов от местната агенция „Парагон“. Сериозен интерес в момента има и към производствени площи и терени. Собствениците на малки фирми, които са се въздържали от подобни инвестиции по време на кризата, решително предприемат действия за подсигуряване бъдещето на своите компании.
Сумите до 100 000 EUR, които вложителите на КТБ ще могат да си върнат, няма да повлияят на луксозния жилищен сегмент, но ще раздвижат средния.
Някои от специалистите в областта на недвижимите имоти смятат, че имотният пазар няма да се повлияе от началото на изплащането на парите от КТБ. „За съжаление, българинът  няма финансова култура - тя се създава с години! Според мен вложителите ще си вземат  парите и ще ги сложат в друга банка или в дюшеци, буркани. А ние  просто ще влезем в коментарите за очакванията, които не са се оправдали...”, заключава Галина Цонкова от варненската агенция „Росто”.
Източник: fakti.bg

Червена къща-наем Висок ли е наем от 5.75 лв./кв.м




Висок ли е наем от 5.75 лв./кв.мПоследните новини с адрес „Червената къща” на софийската централа улица „Любен Каравелов” са свързани с това, че от новата 2015-а година тя вероятно вече няма да бъде едно от най-важните културни средища на София. Причината, според наемателите – фондация „Гъливер клиринг хаус”, е високият наем. През 2001 г. фондацията наема имота за срок от 10 години, като поема и ангажиментът да ремонтира постройката. За реставрацията са вложени 746 000 лв. След като през 2011 г. договорът изтича, Министерството на културата обявява търг за наем на къщата на пазарни цени. Той бива спечелен от „Гъливер клиринг хаус”. Годишният наем, който фондацията плаща към държавата е в размер на 79 663 лв. Като се прибави и допълнителната сума към частния собственик, сумата нараства до 93 210 лв. От „Гъливер клиринг хаус” преценяват, че наемът е непосилен за тях.

В съобщение до медиите от Министерство на културата уточняват, че наемът на къщата е 5.75 лв./кв.м. „Това е най-ниската възможна цена по Правилника на Закона за държавната собственост. Месечната наемна цена е 5553.24 лв. Срокът на договора е до 2018 година. Според сключения наемен договор ако в продължение на два месеца не се заплаща наемната цена, Министерството на културата има право да отправи покана до наемателя за прекратяване на наемния договор”, обясняват от министерството.
Според Закона за държавната собственост имот, който е публична държавна собственост, какъвто е „Червената къща”, трябва да бъде отдаден под наем чрез провеждане на търг. Министерството на културата не може да наруши закона. „Така отговаряме и на другите културни организации, които искат от Министерството на културата безвъзмездно ползване на имоти. Длъжни сме да спазим закона и го спазваме” се посочва в информацията.

Какви са цените на къщите в центъра на София
Справка в най-големия сайт за безплатни обяви imot.bg показва, че към момента в централната част на столицата се оферират около 40 къщи. Цената им започва от 750 EUR за месец за триетажна къща с площ от 250 кв.м, намираща се в близост до Женския пазар и достига до 6500 EUR за месец за отново триетажен имот с РЗП 1000 кв.м. Цената на квадратен метър се движи м широкия диапазон от 3 EUR до 6.5 EUR. Повечето от имотите са ремонтирани и празни. Удобни са за офиси, представителства, банкови офиси или други обществени дейности.






Къде доходността от имоти е най-висока


25.11.2014

Макар че модата да се инвестират спестените пари в имоти понамаля в годините на криза, доходността от имоти все още съществува и може да бъде измерена сравнително лесно. След като банките намалиха лихвите по депозитите, физическите лица останаха със сравнително малко възможности да печелят от събраните си средства. Влагането на тези пари в имоти е една от малкото възможности, но трябва да се прави разлика в кой град ще се купува имот и какъв да е той.
Инвестицията носи на първо място капиталова печалба - от това, че имотът ще поскъпва във времето, но носи и далеч по-сигурен регулярен доход от наем. Този редовен приход може да се изчисли с голяма точност, ако се вземат предвид офертите за имотите, отдавани под наем.
Малки жилища, голяма печалба
Ако се приеме, че потенциалните вложители имат достатъчно средства да купят имота, който се дава под наем, може да се изчисли при кои типове имоти се получава най-голяма доходност. Например в столицата на база оферти за наеми и за продажни цени на един и същ имот, се вижда, че при всички типове имоти доходността е над 6%, което вече надхвърля значително и най-добрите оферти за депозити на банките.
Ако например човек купи мезонет в София срещу 156 000 лева, той може да го отдаде под наем срещу средно 783 лева месечно. Това прави доходността 6,01% годишно. Още по-голяма ще е доходността при отдаването под наем на многостаен апартамент - 6,11%, а при тристайните апартаменти е дори 6,75%.
Но най-висока е доходността от отдаването под наем на едностаен апартамент - 6,91%. Разбира се, при всички типове имоти трябва да се приеме, че няма разноски за евентуален ремонт.
Във Варна също най-малките апартаменти се отличават с най-висока доходност - 6,7% за едностайните. Има обаче разлика, когато сравняваме мезонетите в морската столица с многостойните апартаменти там. Нивото на наемите на мезонетите в морската столица е по-високо от това на многостайните апартаменти. В същото време мезонетите се отличават с по-ниска продажна цена от многостайните, което рефлектира за относително добрата възвръщаемост на този род имоти - 6,3% спрямо 5,4% за многостайните жилища. Във Варна най-висока е доходността от къщите - 8,1%, докато в София те са имотите с най-ниска доходност заради доста високата си цена.
Различният Пловдив
Ситуацията с доходността от имоти е доста по-различна в Пловдив. Там с най-висока възвръщаемост се отличават двустайните апартаменти. Средната цена на такъв имот в Пловдив е например 31 000 лева, докато средният месечен наем е 232 лева, което прави доходността от такова жилище най-висока - 8,9%. Втори по доходност са къщите с 8,7%.
В Пловдив най-недоходоносни се оказват мезонетите, чията средна продажна цена е 89 000 лева, а средният месечен наем едва 364 лева. Това прави доходността едва 5,02%.
Освен това в Пловдив най-малките едностайни апартаменти не са с най-висока доходност от отдаване под наем както в останалите големи градове. Тук тя е само 7,71%.
Източник: trud.bg

Търсят имотните актове на собственици в София







Жителите на шест софийски района трябва да занесат нотариалните си актове за справка на фирмите, които правят новата кадастрална карта на съответния район. Това се отнася за собствениците на имоти в Триадица, Красно село, Възраждане, Илинден, Изгрев и Подуяне. 
По жилищните сгради в тези части на София са разлепени бележки с призив хората да представят документите. Скоро предстои по този път да минат и жителите на Лозенец.
„Тази пролет е направена промяна в закона и удостоверяването на собствеността по този начин е задължително, когато се прави новата електронна кадастрална карта. Но пък никъде в закона няма санкция, ако хората не го направят”, обясни пред „Труд” шефът на Агенцията по кадастъра Валентин Йовев. Преди това собствениците трябваше да представят документите само ако открият грешка в картите.

Според Йовев сега може да се покаже или оригиналът на акта за собственост, или копие. Документите са нужни, тъй като фирмите, които правят новите карти, имат достъп по служебен път до много регистри, но има вероятност от грешки. Проблем е, че повечето фирми са определили по един служител, който да приема гражданите, и работното му време е от 9,00 до 17,30 часа.
Собствениците на имоти имат още една възможност да оправят евентуални грешки, без да плащат. Това може да стане до един месец след изготвянето на картата. През това време фирмата, която я е направила, е длъжна срещу показване на нотариален акт да отстрани сгрешените данни.
Тарифи
Оправяне на грешки
Оправянето на евентуални грешки в кадастралните карти след изтичането на един месец от обявяването им е платено. Сега това струва 10 лв., обясни директорът на Агенцията по кадастъра Валентин Йовев.
Самата електронна кадастрална карта има 5 години гаранция и през този срок фирмата е длъжна да отстрани за своя сметка само грешките, които е допуснала по своя вина. В тази графа не влиза промяната на собствеността на имота, която трябва да се нанесе своевременно.
Източник: trud.bg

Доходите от апартаменти под наем пак са на мода

Новини


Доходност от имоти, отдавани под наем. Само до преди 7-8 години това беше мантрата, която повтаряха строителни предприемачи и брокери на недвижими имоти. Много от тях обещаваха над 10-15 процента и дори 20% доходност най-вече от ваканционни апартаменти, които се строяха под път и над път. Още през 2007-2008 г. обаче стана ясно, че тази доходност е непостижима - в най-добрия случай тя беше около 1-2%. И това накара специално британците да се оттеглят почти напълно от нашия пазар, продавайки купените имоти дори на загуба.

11-11-2014
От известно време обаче купуването на жилищни имоти с цел отдаване под наем отново е на мода. Не става въпрос за предишната мания, нито за гръмките обещания от преди кризата. Но все повече фирми предлагат за продажба апартаменти в сгради от хотелски тип - било по морето, било в големи градове. И интерес не липсва.

Инвестиция с 5 процента печалба

Преди две седмици компанията за луксозни имоти Unique Estates организира ден на отворените врати в апартаментен комплекс в столичния квартал “Лозенец”. Огледите събраха доста млади семейства, очевидно с добри доходи, които оживено коментираха предимствата и недостатъците на предлаганите апартаменти. Другата част от потенциалните клиенти бяха бизнесмени.

Става въпрос за жилища, намиращи се в сграда, която все още продължава да работи като хотел от веригата Lion. Естествено комплексът включва всички съпътстващи услуги, за да функционира като апартхотел - денонощна охрана, рецепция, видеонаблюдение, паркоместа под земята и др. В сградата има и италиански ресторант.

Част от жилищата в деня на отворените врати все още продължаваха да се предлагат на хотелски начала - с цена на нощувка, но шефката на Unique Estates Весела Илиева съобщи, че има и апартаменти отдадени под наем с дългосрочни договори. Повечето са със срок до 5 години, но има и апартаменти за по-дълго време.

Любопитното е, че именно такива апартаменти, отдадени под наем, са били обект на сделки през последните един-два месеца. От 27 апартамента с различни размери в сградата 9 вече са продадени, независимо че за част от тях продължават да действат договорите за наем и новите собственици нямат намерение да развалят тези договори. Т.е. на покупката на тези апартаменти се гледа като на дългосрочна инвестиция. Според Весела Илиева постигнатата доходност е в рамките на 5%, която все пак е по-висока от повечето банкови депозити в момента.

“Нестабилността на банките и въпросителните около гарантирането на депозитите активизираха сериозно средния сегмент от клиенти - тези, които имат бюджет 150-200 хил. евро”, посочи Илиева. Според нея около половината от купувачите на имоти в сградата са именно такива, които инвестират парите си, докато останалите искат да живеят там със семействата си.

Сградата е нова, апартаментите са с различна площ и конфигурации - от 55 квадрата гарсониери, чиито цени са по 80 000 евро, до огромни мезонети от 190 квадрата с по няколко бани и спални, които се продават за 373 хил. евро. Единственият недостатък е, че повечето от тях са типични хотелски апартаменти, при които от външната врата се влиза направо във всекидневната, без преход от типа на вестибюл или антре. За жилищата има допълнителен разход под формата на такса за поддръжка на общите части и обслужване, която е 1,20 лв. на квадратен метър на месец.

Печалбата - 70% от оборота от нощувки

Друг подход за определяне на доходността от такива апартаменти се прилага при продажба на апартаменти в хотелски комплекси по Черноморието. В актуална към момента оферта за такава продажба се казва, че при купуване на подобен апартамент в комплекса “Берлин Голдън Бийч” в курорта Златни пясъци на собственика се изплаща 70% от оборота от нощувки през летния сезон. Според изчисленията на брокерите от “Бългериън пропертис” средната доходност отново се получава около 5%, което е конкурентно на фона на лихвите по депозитите в банките в момента.

За разлика от примера с апартаментите в столицата обаче тук се искат 8 евро на квадратен метър за поддръжка на общите части. Сградата обаче е типичен морски хотелски комплекс и има далеч повече услуги: денонощна рецепция, конферентни зали, бизнес център, магазини, ресторанти, зали за игри, паркинг и т.н.

Освен това от едната си страна комплексът е разположен непосредствено до борова гора, а в същото време не е далеч от брега на морето и разполага със собствен плаж, взет на концесия. От трета страна комплексът се намира и в непосредствена близост до яхтеното пристанище.

Пазарът показва ръст

Тези и още много други примери от пазара показват, че покупката на имоти отново постига по-добри възможности за инвестиция на спестените средства. Според Весела Илиева именно това е осигурило ръст на пазара на луксозните имоти през последната година.

Наблюденията на компанията са, че нараства броят на сделките в средния за луксозния пазарен сегмент - апартаменти с цени от 220 000 евро и къщи от 350-450 хил. евро. В същото време политическата и финансовата криза водят до предпазливост при клиентите в най-високия сегмент - жилищата, чиито цени се измерват в милиони.

От друга страна, към отдаването на такива имоти под наем се прибягва често и от собственици на луксозни жилища, които дълго време не успяват да ги продадат, но и не бързат, тъй като искат да вземат добра цена за имота си. Самите брокери съветват такива продавачи да отдават апартаментите под наем, за да си осигурят поне някаква доходност, докато чакат.

 Източник: Труд

Тънкости при изповядване на сделки с имоти


28 Октомври, 2014

Тънкости при изповядване на сделки с имоти




















Главният момент при покупко-продажбата на имот е изповядването на сделката при нотариус и прехвърлянето на имота от досегашния собственик на новия чрез нотариален акт. През последните месеци посредници при сделки с имоти изразяват безпокойството си от факта, че изготвянето на нотариалните актове и изповядването на сделката се извършва от помощник нотариус, а не от титуляра. Някои от тях дори заявяват, че подобни сделки са били атакувани в съдебна зала.
Imot.bg потърси гледната точка на нотариусите. Помощник нотариусите са две групи, и в зависимост от статута и правомощията са им различни, обясни нотариус Теодора Вуцова.
Първата група нотариуси са т.нар. „обикновени” помощник нотариус. Той не може да удостоверява документи подлежащи на вписване. Това са актовете, с които се прехвърлят и учредяват вещни права, констативните актове (тук влизат и тези, които са по обстоятелствена проверка), актовете за нотариално завещание и отмяна на нотариално завещание и актовете, с които се учредяват и се заличават ипотеки. Това означава, че ако клиент иска да подпише една декларация за отказ от вещно право, тя не може да бъде заверена от помощник-нотариус.
Втория вид е „помощник нотариус по заместване”. Неговата компетентност е много по-голяма. Той задължително трябва да има практически стаж над 3 години (същия срок какъвто е и за нотариусите). Помощник нотариусът по заместване се явява на изпит пред комисия назначена от министъра на правосъдието и този изпит е близък до този за нотариус. „Също така е въпрос на преценка на самия нотариус дали да възложи на помощник нотариуса такива правомощия. Нотариусът трябва да е убеден в професионалните и лични качества на помощника си и съответно като съобрази и оценката от изпита, да го назначи на трудов договор като помощник нотариус по заместване”, допълва Вуцова. След като помощник нотариусът е издържал изпита, положил е клетва и е вписан в регистъра на Нотариалната камара като помощник нотариус по заместване към съответния нотариус той вече има право да изповядва и сделки с недвижими имоти и има пълните права, които има и нотариуса.
В сайта на Камарата на нотариусите по номера на съответния нотариус се вижда дали той има заместник и ако „да” се посочват неговите три имена. По този начин всеки брокер, който участва в процеса на изповядване на сделката може преди нея да направи справка.
Когато сделката се изповядва от помощник нотариус по заместване се вписват и името на помощника и на нотариуса – „помощник нотариус по заместване ... към нотариус ...”.
„Дейността на всички помощник нотариуси също е застрахована, както изисква законът. Към полицата на титуляря на нотариуса е включена и дейността на помощник-нотариуса. В случай, че се окаже, че има проблем и бъде търсена отговорност, независимо дали сделката е изповядана от нотариус или помощник нотариус по заместване, отговорността се търси на равни основания”, пояснява Вуцова.

Имотният пазар навлезе в нов етап от своето развитие през 2014 г.


Имотният пазар навлезе в нов етап от своето развитие през 2014 г.

27 октомври 2014

Според изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES на база данните на НСИ, през третото тримесечие на 2014 г. средните цени на жилищата в страната са регистрирали трето поредно реално* годишно нарастване в размер на +1.6%. Тези данни допълват излязлата наскоро информация за обема продажби на имоти през изминалото тримесечие и подкрепят тезата за устойчиво възстановяване на пазара. По всички личи, че се оправдават нашите прогнози от края на миналата година за приключване на низходящия тренд и навлизане на пазара в нов етап от своето развитие. Навлизането в нов етап вече е факт, посочва Полина Стойкова, изпълнителен директор и ръководител "Анализи и прогнози" на BULGARIAN PROPERTIES. През третото тримесечие темпът на нарастване на цените на жилищата леко се забави, но и през трите изминали тримесечия на годината запазва нива от над 1.5% средно за страната и над 4% за София. Очакванията ни са годината да приключи с реален ръст на цените в размер на около 2% за страната и 4% за София. Положителните тенденции на имотния пазар са най-добре изразени в София. Там цените на жилищата през изминалите месеци отбелязаха пети пореден реален* годишен ръст в размер на +4%. Спрямо предходното тримесечие цените на имотите в столицата са нараснали с +0.84%. Нарастване на цените има в повечето големи градове на страната. Средните цени на апартаментите в най-големите градове през третото тримесечие на 2014 г. според данните на НСИ са: • София – 760 евро/кв.м. • Пловдив – 485 евро/кв.м. • Варна – 705 евро/кв.м. • Бургас – 586 евро/кв.м. • Стара Загора – 458 евро/кв.м. • Велико Търново – 373 евро/кв.м. * Реален ръст - след приспадане на инфлацията чрез Хармонизирания индекс на потребителските цени. Отчитането на инфлацията дава по-точна представа за реалното изменение на цените на имотите и затова при анализа на данните на НСИ ние правим необходимите изчисления и преобразувания за добиване на точна пазарна картина. Етикети: имоти, цени, жилища

Прочети повече на:profit.bg

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

avatar
1. Преценете възможностите си и своя максимален бюджет, който да не надскачате.

2. Не бързайте с огледите преди да сте си осигурили финансирането и преди да сте готови да купувате.  Ако планирате да придобиете основната част от сумата с която мислите да купите имот от продажбата на ваш наследствен имот и да доплатите за по-голям или по-хубав вашия план е класика, но не бързайте да ходите на огледите преди да сте получили капаро за вашия имот. Продажбата отнема време и ако не сте се посъветвали с брокер относно реалната продажна цена на имота си то предлагането за продажба на вашия имот би могло да се увеличи до повече от половин година.

3. Ако планирате да купувате имот с ипотечен кредит като за ипотека ще послужи бъдещия ви имот е необходимо най-напред  да получите одобрение от банката на база вашите доходи и едва тогава ще знаете на каква сума ще можете да разчитате под формата на ипотечен кредит от банката.  След като банката ви одобри според вашия трудов стаж и доходи идва ред  за оценка и одобрение и на имота, който банката ще приеме като обезпечение, срещу което да ви отпусне заем. Възможно е имота да се продава на много по-висока цена от тази, която ще определи независимия оценител изпратен вашата банка.  Не оставяйте капаро преди да е ясно каква ще бъде оценката на имота, защото в противен случай има опасност да го загубите.

4. Не забравяйте самоучастието ако ще разчитате на ипотечен кредит.  Необходимо е да имате налична сума поне 15-20% от цената на имота и то ако имате добра кредитна история, високи официални доходи и не малък трудов стаж. Ако нещо от тези неща ви липсва мислете за по-голямо самоучастие.

5. Изберете си опитен брокер, който работи само като такъв и с това си изкарва прехраната. Ако не бихте доверили косата си на фризьор, който всъщност работи като готвач, но преди време в казармата е подстригвал с една машинка то тогава вероятно не бихте се доверили и на човек, който не се занимава професионално с покупко-продажба на недвижими имоти, защото в първия случай ще пострада прическата ви, а във втория рискувате да изгубите няколко хиляди евро платени в повече.

6. Преговорите са най-важната част не ги подценявайте. След като сте харесали имот оставете брокера да преговаря той има нужния опит и няма да се остави на емоциите. От нашата практика с купувачите на имоти забелязваме какви са най-честите грешки и една от тях е показването на емоции от купувача при огледите или при преговорите. Ако за вас няма значение кой имот ще си купите този, който сте избрали сега или друг то тогава не би трябвало да се вълнувате толкова много и да реагирате нервно ако продавача не откликва на всички ваши предложения. Ако сте прекален непукист също има опасност да бъдете лесно разкрит от брокера на продавача, а също така сценките с доброто и лошото ченге или пък огледите на един друг още по-хубав и още по-евтин имот вече не минават.

7. Помислете с какво можете да направите компромис. Винаги се тръгва в търсене с идеална цел и постепенно се ориентираме към наличното предлагане . Най-трудния компромис е този с цената, да решиш да платиш повече се случва рядко за това е по-добре да направите компромис с нещо друго – сменете района, сменете изискването си за етаж или за изложение или пък за тип строителство и нещата ще се получат. Често на купувачите им се иска да купят имот в даден район в който обаче цените са високи и търсенето е силно и чак след като се убедят лично, че цените не падат дори след преговори до желаните от тях нива едва тогава започват да мислят за алтернативни райони. Не правете тази грешка, защото докато гледате имоти в райони, които не са ви по джоба други вече минали по вашия път в този момент оглеждат най-изгодните предложения в алтернативните райони преди вас.

8. Помислете за сроковете. Ако живеете под наем не бързайте да съобщавате на хазяина, че имате намерение да купувате имот и скоро ще освобождавате квартирата си. Между предварителния договор и прехвърлянето на имота има обичайно между 4 седмици и два месеца, а ако ще купувате с ипотечен кредит си предвидете и опция за по-дълъг срок. Внимавайте какво и кога казвате на наемодателите си за да не ви изхвърлят по-рано от колкото имате готовност да се нанесете в новия си дом.

9. Когато направите предложение уточнявайте всички детайли. Ще купя имота на тази цена, но нека да поделим разходите по прехвърлянето на имота. Аз ви давам по-голямо капаро от 10%, а вие се изнасяте максимум до един месец.

10. Помислете за ремонта. Ако бюджета не ви е достатъчен за покупка на имот ремонтиран до ключ, а такива не се предлагат много помислете за ремонта като цена и за ремонта като време.

Задлъжняването за дълъг период – основен страх на кредитополучателите

22 октомври 2014

Какви са основните опасения на потребителите, когато пристъпват към теглене на ипотечен кредит? Анализ на страховете на домакинствата у нас, направен от консултантската компания „Кредит Център“, формулира Топ 4 на страховете така: (1) страх от задлъжнялост за дълъг период от време, (2) страх от загуба на доходи, (3) страх от рязко покачване на лихвите и (4) страх от рязък спад в цената на закупения имот.
„Месец септември е подходящ за проучване на възможностите за покупка на имот и организиране на първи огледи. Голям процент от клиентите през есента се консултират с цел до края на годината да реализират сделка. И ако преди години основните опасения, които споделяха, се отнасяха до скритите в малкия шрифт условия на банките, то днес се открояват по-скоро субективните страхове”, коментира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на компанията.

„След кризата, в която в публичното пространство твърде често се говореше за лоши кредити и фалит на физически лица, отговорните клиенти се завърнаха към старата максима на българина “по-добре да си го платя и да знам, че си е мое”. Това виждаме и от официалната статистика, където покупките на имот с изцяло собствени средства са около 70% от сделките, а само около 30% от сделките са с ипотечен кредит“, допълва Тошев.

Анализът показва, че страховете се дължат основно на липсата на традиции в ползването на ипотечни кредити у нас. Практиката от последните 10 години е спорна, тъй като кризата сложи своя отпечатък върху пазара и превъзмогването на последиците ще отнеме време. Тази предпазливост има своите положителни страни - хората вземат разумни, оразмерени спрямо техните възможности решения, и това силно ограничава риска от проблеми на по-късен етап, коментират експертите.

Втори по значимост са опасенията, свързани със загуба на доходи. Близо 30% от клиентите търсят гаранция в случай на безработица. “Практиката ни е показала, че трайно безработни остават само хората, които са ниско образовани или не искат да работят”, коментира Тошев.

“Затова съветваме клиентите първо да планират кредитите си така, че да могат да покриват вноската, ако един от членовете на домакинството остане временно без доходи или да поддържат резерв от спестени средства, равен на поне три месечни вноски по ипотеката.” Вариант за защита остават и застраховките срещу безработица.

Рязката промяна в лихвените нива плаши почти половината от потребителите. Основните опасения са свързани с исторически ниските нива на индексите SOFIBOR и EURIBOR в момента и очакванията те да започнат да се покачват.

“Важно е потребителите да знаят две основни правила - всеки кредит може и трябва да бъде предоговарян, ако лихвата по него стане непазарна. И второ - покачването на индексите се случва паралелно с растежа на икономиката на съответната страна или общност, което се отразява и на доходите на работещите”, обяснява Тошев.

Най-малък (под 20%) е делът на клиентите, които споделят опасения за спад в стойността на имота. Според Тошев кризата дойде неочаквано за част от българите, но продължи достатъчно дълго, за да приемем новите цени на имотите за нормални. Последната година имаме стабилизиран имотен пазар и очакванията за значителен спад според него са неоснователни. Промените в Закона за потребителския кредит относно появата на кредити с ограничена отговорност дават решение за точно този дял от потребителите.

 Средният размер на кредитите за страната през септември отново нараства и достига и 35 352 евро, сочат данните на компанията. Съотношението между еврото и лева пак е в полза на родната валута, която заема дял от 88% от всички при 85% за август.

Средният размер в София през септември се повишава до близо 40 хил. евро. Тенденцията при останалите големи градове е по-умерена и няма съществени промени. Еврото остава най-популярно в столицата – 33% от кредитите са в тази валута, докато във Варна, Бургас и Пловдив над 90% от заемите са изтеглени в лева. Покачва се възрастовата граница на най-активните кредитополучатели. Близо половината от тях през септември са на възраст между 36 и 45 години, а тези над 45-годишна възраст заемат дял от над 15% от всички.

За пореден месец кредитите между 10 хил. и 30 хил. евро остават най-желани и през септември те са над 55% от всички. Около една четвърт от ипотеките са на стойност между 30 хил. и 50 хил. евро, а най-скъпите – тези над 90 хил. евро, заемат дял от 4,2%. Най-ниските по размер заеми – до 10 хил. евро, са 3,4% от всички през септември. Само 0,4% от всички кредити са изтеглени за лично ползване. Останалите са за придобиването на жилище.

Най-предпочитаният срок остава този между 16 и 25 години – над 45% са избрали този период за погасяване. Вторият по популярност е този между 21 и 25 години, като най-дългият – над 30 години, е изборът на едва 1,4% от потребителите. До 10 години ипотеката си ще изплащат 2,7% от потребителите на ипотечни кредити през септември. Финансиране на 60% до 70% от стойността на имота продължава да ползва най-голям дял от кредитополучателите – 26%.

По статията работиха: Десислава Попова, редактор Евгения Европейска

Новото жилище на парите

20 октомври 2014


Доколко един град е жив и икономиката му се развива личи по имотния му пазар. За София това определено може да се твърди, след като за поредно тримесечие броят на сделките отбеляза ръст. По данни на Агенцията по вписванията продажбите на имоти в столицата за времето между юли и септември са нараснали с почти 12% в сравнение със същия период на предишната година. Повече са и ипотеките. Сходна е картината в Пловдив и Варна, докато на другия активен пазар - този за земеделска земя, спадът продължава.

Ръстът на сделките в големите градове е тенденция повече от година. Отчитат го посредническите агенции, потвърждава го и статистиката. За наблюдателите тенденцията е трайна - пазарът се стабилизира след дългия спад на цените, а намаляващите лихви по депозитите и по-добрите оферти по ипотечните кредити стимулират покупките. Не липсват и мнения, че елемент от оживлението на жилищния пазар през последните месеци са и проблемите с КТБ, които подкопаха доверието в банките като цяло. Този стимул едва ли ще е траен. Със сигурност обаче ефектът от него под формата на повече сделки ще се консумира поне до края на годината.

Светата градска троица
За посредническата агенция "Бългериан пропертис" тази година месеците между юли и септември са били най-активното откъм сделки трето тримесечие в София от 2008 г. насам. Повод за подобна констатация дава и статистиката на Агенцията по вписванията, която показа 5063 продажби на имоти в столицата за периода, или средно 84 сделки на ден. Ръстът в сравнение с година назад е 11.6%, а този на учредените ипотеки за същия период е още по-голям - 14.3%.

Сходна е картината във Варна, където пазарът е регистрирал с 3% повече сделки с имоти през изминалото тримесечие и над 22% ръст на ипотеките. В Пловдив продажбите нарастват със 7.5%. По-интересна е картината в Бургас. Морският град отбелязва почти 11% спад на сделките през третото тримесечие, като подобна е тенденцията в близките Несебър и Поморие. Най-вероятно това се дължи на по-слабите покупки от руски граждани тази година.

Фактът обаче, че и трите най-големи града отбелязват ръст по тези показатели, говори за активни жилищни пазари. В същото време най-вероятната причина за отлив на сделки в районите на някои областни градове като Плевен, Хасково или Монтана са намалелите продажби на земеделска земя, които години наред подхранваха местните имотни пазари. Броят на продажбите в страната като цяло също е надолу спрямо третото тримесечие на 2013 г.

В подобна посока е и извадка на сделките в страната по видове имоти, която Агенцията по вписванията подготви за "Капитал". Тя показва тенденция през последните две години за намаление на покупките на земя, но ръст при тези на сгради и самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, офиси, гаражи… т.е. имоти, които могат да бъдат обект на сделки).

Така, ако през третото тримесечие на миналата година сделките със сгради или обекти в тях са били общо 21 554, през същия период тази година те са нараснали с близо 3% до 22 175. И обратно - покупките на земя през това време са намалели с близо 5% до 42 649 броя. От агенцията уточниха, че сборът на числата по видове сделки превишава този в общата статистика, тъй като при разбивката една сделка може да се брои повече от веднъж, ако включва различни видове имоти - например къща с дворно място.    

Тенденцията обаче е ясна: жилищните пазари в големите градове се възстановяват след 5-годишния спад на цените и сделките. Докато активността при земеделска земя намалява. Подобна тенденция бе отчетена и през пролетта, когато в силни земеделски райони в страната бе отбелязан спад на вписаните сделки с над 30%. Още тогава участници на пазара посочиха като причина слабото предлагане и трудните сделки заради разпокъсаните парцели и многото наследници.

"Този пазар беше активен достатъчно дълго. При ограниченото количество обработваеми площи нямаше как да продължи да расте още. Освен това големите сделки вече се случиха", коментира Младен Митов, анализатор в агенция "Явлена". Според него към момента най-активен е пазарът на жилища.

Надежди за траен ръст

Оживлението на жилищните пазари в големите градове идва след продължителен спад и това е повод изпълнителният директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов да го определи като "ръст от дъното". Думите му укротяват оптимизма от увеличаващите се сделки през последната година, тъй като тенденцията е факт на фона на дълъг кризисен период. И в момента пазарът остава далеч под нивата отпреди кризата - ако през последните месеци в София са приключвани средно 84 сделки с имоти на ден, през третото тримесечие на 2008 г. броят е бил 134. Добрата новина е, че се възстановява.

"Ръстът на сделките е напълно реален и се случва от есента на миналата година. Първо във връзка с това, че намаляха лихвите по депозитите и доходността от тях падна под тази от покупката на жилище и под очакванията на хората за ръст на цените", припомни Павлов.

Според него това, както и сигналите за стабилизиране на цените на имотите в големите градове са върнали на пазара купувачи, които дълго са отлагали сделки. Видимият ръст на ипотеките също е добър знак за трайно възстановяване на жилищния пазар. Според Павлов влияние няма как да не окаже и банковата несигурност от последните месеци, но тя далеч не е единствен фактор за увеличаването на сделките. От "Бългериан пропертис" също припомнят, че вече втора година се наблюдава ръст на продажбите в София, което показва, че възстановяването на пазара е устойчиво.

Сходна картина очертават от "Явлена". Агенцията също отчита увеличението на купувачите в София и Варна и го отдава на различни фактори. От една страна, Младен Митов посочва по-добрите условия по ипотечните кредити, също законовите промени, с които паднаха таксите при предсрочно погасяване. Това дава повече увереност на хората за покупки на кредит и стимулира пазара, коментира той. От друга страна, проблемите с КТБ разклатиха доверието в банките и много хора търсят сигурност за парите си в имотни инвестиции.

Директорът на варненския клон на "Явлена" Христо Цветков вижда и двете групи купувачи на жилищния пазар в момента - тези, които решават жилищни нужди, и тези, които инвестират свободни средства. Покупки от втория тип във Варна не липсваха и преди банковите проблеми - традиционно купуват едри земеделци в района, също руски и други чужди инвеститори.

"Най-общо хората със свободни пари на изток от Велико Търново купуват жилища във Варна, а тези на запад - в София", обобщи Цветков. Според него това допринася за силните жилищни пазари в двата града, но не трябва да се пренебрегват фактори като несигурната политическата ситуация и проблемите около КТБ. На тази база той очаква по-осезаем ръст на продажбите на жилища към края на годината, когато много от започнатите до момента сделки ще бъдат изповядани.

Прогнозата му е, че след изплащането на гарантираните депозити в КТБ голяма част от средствата също ще поемат към имотния пазар. "Подобен ръст обаче не почива на здрави икономически фундаменти, а е на базата на спестени пари, които излизат от банките. Не виждам нищо позитивно в него и не очаквам да е траен", коментира той.

По негови оценки подобно преливане на средства едва ли ще доведе и до поскъпване на жилищата, защото търсенето остава около средните цени и под тях. Георги Павлов от "Адрес" обаче е на различно мнение. Според него излизането на повече купувачи на пазара при сегашната липса на ново строителство може да доведе до дисбаланс в търсене и предлагане и ръст на цените с 5 до 10% следващата година. Дори това да се случи обаче, ще се усети основно на пазара в София и един-два големи града. В по-малките градове затишието продължава.

Източник: imoti.net

Най-евтини имоти в по-големите градове на страната

16 октомври 2014

Около 30% от сделките с имоти в страната са в седемте най-големи града у нас – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Плевен.
Въпреки че не се радва на висок интерес, имотният пазар в останалата част от страната е атрактивен главно заради ниските си цени.
Справка в имотният сайт imot.bg сочи, че цените на двустайните апартаменти започват от 11-12 000 евро, а тристаен може да бъде закупен на нива от 20-22 хил. евро - суми, които може би няма да са достатъчни и за закупуването на боксониера в София.
Вижте няколко интересни предложения:
В по-големите областни градове можем да купим двустайно жилище за 11 хил. евро в Пазарджик, кв. Ябълките, както и за 12 000 евро във Велико Търново.
В центъра на Габрово можем да придобием двустайно жилище, което има нужда от ремонт за 16 880 евро, а в Ловеч и Бургас за малко над 17 000 евро.
Цената на тристайните започва от 20 000 евро в Габрово, 21500 във Велико Търново и Пазарджик и малко по-скъпо в Ловеч и Бургас.
Данни на Агенция по вписванията сочат, че за третото тримесечие на 2014 г. у нас са сключени 57 658 сделки с имоти спрямо 54 543 броя за тримесечие по-рано и 59 475 сделки за година по-рано.

Хората предпочитат собствено жилище вместо наем


Хората предпочитат собствено жилище вместо наем


Архив: Булфото

Българите все още предпочитат да живеят в собствено жилище, вместо да са под наем. Това каза пред вестник „Черно море“ варненският брокер Димитър Колев.

Нашият град, макар в него да живеят модерни хора, също не прави изключение, гражданите искат да придобият собствен имот. Обяснявам си това с народопсихологията, каза Димитър Колев. По негови данни над 90% от населението в страната ни живее в собствени жилища. Това е един от най-големите проценти в света, добави брокерът.

Той твърди, че в повечето западни държави притежанието на недвижим имот е скъпо удоволствие.

Според брокера, ако сте решили да купувате апартамент, трябва да си отговорите на няколко въпроса. На първо място да се запитате имате ли стабилни доходи и работа. Ако отговорът е "не, по-добре не се захващайте с такава авантюра”, казва експертът.

Трябва да изчислите и дали разполагате с изискваното от банките самоучастие от около 20 процента. И не на последно място, смятате ли трайно да живеете в това жилище, което ще купувате. Ако нямате планове да се установите поне за 7-10 години, то покупката на имот едва ли е подходящото решение, категоричен е Димитър Колев.

Покупката на имот е изгодна финансово, ако покупната цена влиза в рамките на 15-годишни наеми за имота, който сте харесали, разкрива брокерът. Специалистът препоръчва също вноската по ипотечния ви кредит да не надхвърля 40% от него.
 

Автор: Екип на Черно море

Прочети още на: www.dnes.bg


Варненски брокер: Покупката е изгодна, ако е колкото наем за 15 г.


3 окт 2014

Пазарът на бизнес имоти расте, но движен от местни купувачи и продажби заради дългове

3 окт 2014

На пръв поглед оживлението е налице. Данните на консултантската компания Forton показват сделки с бизнес имоти за близо 100 млн. евро през деветмесечието – с 60% повече спрямо същия период на предходната година. Според статистиката най-активни са купувачите на строителни парцели и търговски площи, но не липсват и сделки за офис сгради плюс една за хотел (виж таблицата).
Детайлен разрез на пазара обаче показва по-различна картина. Макар и сделките да растат, тенденциите се запазват: слаб интерес от големи чужди инвеститори и преобладаващи продажби заради необслужвани задължения. Доколкото има инвестиционни покупки – на активи, които носят доход от наеми, те са в офис сегмента. Добрите новини са, че пазарът започва да се прочиства от проблемните имоти, а при сегашните ценови нива повече предприемачи виждат смисъл и от покупки на терени за строителство.

Голямото прочистване
Стремежът на банките да изчистят портфейлите си от лоши кредити остава основен двигател на пазара на бизнес имоти. Показват го и сделките тази година. Пореден пример видяхме през септември, когато дружество, свързано с Уникредит Булбанк, придоби старозагорския "Парк мол". Търговският център стана собственост на "УКТАМ България" срещу 25.7 млн. лв., след като от пролетта е под контрола на банката заради кредит от 24.4 млн. евро. Продажбата ще покрие частично задълженията на бившите собственици (първоначален инвеститор бе "Александра груп") и ще позволи да се търси работеща концепция за мола.
Подобно развитие през последните месеци имаше и при друг слабо работещ мол – City Center Sofia (преименуван на Park Center), който бе придобит от фонд на базираната в Лондон Revetas Capital. И до тази сделка, която е за най-скъпия актив за деветмесечието, се стигна заради просрочие по дълг, също към Уникредит Булбанк.
В случая със City Center Sofia нямаше плащане между продавач и купувач, а бе договорено преструктуриране и намаляване на задълженията към банката (60 млн. евро към края на 2013 г.), след което новият собственик да поеме обслужването им. По тази причина някои консултанти като Colliers не включват сделката в общия обем продажби на бизнес имоти. От компанията отчитат сделки за 74 млн. евро за деветмесечието, което се разминава с числата на Forton.
Независимо от това тенденцията е ясна – голяма част от сделките на този пазар са именно продажби на обезпечения по необслужвани кредити. В категорията попадат много молове, но не липсва активност и в други сегменти – например продажбата на хотел "Родина" от частен съдебен изпълнител в началото на годината.
При офис площите също се срещат сделки заради просрочия по кредити. Такава бе продажбата на бизнес центъра XS Tower, чието изграждане бе финансирано от Юробанк България. Първоначално собственик на бизнес центъра до околовръстното шосе в района на "Резиденшъл парк София" бе гръцка компания, но впоследствие той бе придобит от имотно дружество, свързано с банката кредитор. Миналия месец сградата стана обект на втора сделка. Купувач е телекомуникационната компания "ИТА инженеринг", която най-вероятно ще премести там офиса си.

Време за покупки
Друга видима тенденция през годината е силният интерес към строителни терени. От Forton отбелязват 13 транзакции за общо 29.1 млн. евро, или 30% от пазара. Най-голямата бе тази за имота за нереализирания мол "Форум София" срещу "Бизнес парк София". Теренът от 164 дка бе придобит за 12.6 млн. евро от две компании на казахстански инвеститори - "Монотео капитал мениджмънт" и "Алатау трейд груп". Новите собственици обаче още обмислят какъв проект да реализират на мястото.
По-големи сделки за периода бяха и тези, при които инвеститорът в офис сградата Capital Fort на бул. "Цариградско шосе" придоби съседни парцели заедно с магазин на "Техномаркет" с планове за по-нататъшно строителство.
Според изпълнителния директор на Forton Михаела Лашова търсенето на терени е основно за строителство на жилища и офиси, тъй като и в двата сегмента има раздвижване. Освен това след завършването на Capital Fort следващата година на офис пазара не се очертават близки големи проекти.
Данните показват активни покупки и при търговските площи – както на земя за строителство на такива, така и към придобиване на сгради от наемателите им. Тенденцията е основно при big-box (магазини тип "хале") обектите, ползвани от търговци на храни, мебели, "направи си сам" магазини и др. От Forton я свързват и с промените на тези пазари през последните години.
"Повечето от тези бизнеси вече са доминирани от български компании, а те предпочитат да са собственици на имотите си. Освен това да купиш big-box магазин в момента е много изгодно, защото пазарът е в стагнация и собствениците нямат много алтернативи", коментира Михаела Лашова. Според нея тази тенденция ще се запази и през следващата година.

Източник: www.capital.bg